Bed&Breakfast

Følgende tekst er direkte fra http://www.skat.dk

Generelt

Du skal betale skat af dine lejeindtægter, hvis du udlejer en bolig, du selv bor i, en del af året, eller hvis du udlejer et eller flere værelser.

Du kan vælge mellem et bundfradrag og et regnskabsmæssigt fradrag. Du skal kun betale skat af den del af lejeindtægten, som overstiger bundfradraget.

I 2018 er der kommet nye regler, som betyder, at du kan få et højere bundfradrag, hvis du lejer ud gennem et bureau, end hvis du selv står for udlejningen. At udlejningen skal ske gennem et bureau er dog først en betingelse fra 2021, hvor bureauet får mulighed for at indberette indtægten for dig. De eksisterende regler om beregning af bundfradrag gælder fortsat. Det betyder, at der i 2018-2020 er valgfrihed mellem to forskellige regelsæt, og at du i denne periode selv skal oplyse dine lejeindtægter. Det kan du læse mere om i afsnittene nedenfor.

Reglerne gælder, uanset hvordan udlejningen bliver formidlet og omfatter også bed and breakfast og Airbnb. Bytter du din bolig med en anden, skal du betale skat af den værdi som boligen, du bytter dig til, har.

Udlejer du værelser i mindre end 30 dage pr. udlejning, skal du eventuelt også betale moms. Betaler lejer for andre ydelser, som fx måltider og sengelinned, skal du betale skat af fortjenesten heraf.

Skattemæssigt

ra 2018 er der kommet nye regler, når du udlejer et værelse eller din bolig i en periode. De nye regler gælder, uanset om du er ejer, andelshaver eller lejer af boligen.

Med de nye regler får du et fast bundfradrag og skal derudover betale skat af 60 procent af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget. Fra 2021 er det en betingelse, at du lejer ud gennem et bureau, som indberetter lejeindtægten, for at få det høje bundfradrag.

I 2018, 2019 og 2020 er der valgfrihed mellem de eksisterende regler for boligudlejning og de nye regler. Forskelle og betingelser i de to regelsæt kan du læse mere om i afsnittet Valgfrihed mellem to forskellige bundfradrag, når du lejer ud nedenfor.

Sådan regner du lejeindtægten ud med de nye regler

Bundfradraget er 28.600 kr. i 2019 (28.000 kr. i 2018). Du skal betale skat af 60 procent af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget.

  • Du skal trække bundfradraget fra lejeindtægten, før du betaler skat.
  • Herefter skal du fratrække 40 procent af beløbet, der ligger over bundfradraget.
  • Lejeindtægten er den samlede lejeindtægt, det vil sige inklusive betaling for eksempelvis el, vand, varme og internet.
  • Du kan ikke trække dine udgifter fra (fx lys, vand og varme).

Indtægten er kapitalindkomst. Du skal derfor skrive din indtægt fratrukket bundfradraget og reduceret med 40 procent på din årsopgørelse, rubrik 37, og din forskudsopgørelse, felt 218.

Du kan ikke få fradrag for grundskyld (ejendomsskat), og ejendomsværdiskatten nedsættes ikke.

Bundfradraget efter de eksisterende regler afhænger af, om du ejer boligen, eller om du er andelshaver eller lejer.

De eksisterende regler

Bundfradrag, når du er ejer

Bundfradraget er 1,33 procent af ejendomsværdien, dog altid mindst 24.000 kr. Du kan se ejendomsværdien på din årsopgørelse. Du skal kun betale skat af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget.

  • Lejeindtægten er den samlede lejeindtægt, det vil sige inklusive betaling for eksempelvis el, vand, varme og internet.
  • Du kan ikke trække dine udgifter fra (fx lys, vand og varme).
  • Du kan ikke få fradrag for grundskyld (ejendomsskat), og ejendomsværdiskatten nedsættes ikke.

Hvis du kun har ejet boligen en del af året, skal du tage det årlige bundfradrag og gange med det antal dage, du har haft boligen, og dividere med 365.

Indtægten er kapitalindkomst. Du skal derfor skrive din indtægt fratrukket bundfradraget på din årsopgørelse, rubrik 37, og din forskudsopgørelse, felt 218.

Bundfradrag, når du er lejer eller andelshaver

Bundfradraget, hvis du er lejer eller andelshaver, er 2/3 af din samlede årlige husleje/boligafgift. Du skal kun betale skat af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget.

  • Lejeindtægten er den samlede lejeindtægt, inklusiv betaling for el, gas, varme, vand og telefon.
  • Hvis du betaler for aconto-varme som en del af din husleje, skal du fratrække aconto-varmen, inden bundfradraget beregnes, da aconto-varme ikke indgår i beregningen af bundfradraget.
  • Får du boligstøtte, skal den ikke fratrækkes din boligafgift/husleje.
  • Som andelshaver skal du ikke regne udgifter til dine egne lån med.
  • Du kan ikke trække dine udgifter fra (fx lys, vand og varme).

Hvis du kun har haft boligen en del af året, skal du tage det årlige bundfradrag og gange med det antal dage, du har haft boligen, og dividere med 365.

Indtægten er personlig indkomst. Du skal derfor skrive din indtægt fratrukket bundfradraget på din årsopgørelse, rubrik 20, og din forskudsopgørelse, felt 250.

Valgfrihed mellem de 2 forskellige bundfradrag

Du kan i 2018, 2019 og 2020 vælge mellem to forskellige regelsæt, når du lejer et værelse eller din bolig ud:

  • Du får et skattefrit bundfradrag på 28.600 kr. i 2019 (28.000 kr. i 2018).
  • Du skal betale skat af 60 procent af din indtægt ud over bundfradraget.
  • Indtægten er kapitalindkomst.
  • Du skal være ejer, andelshaver eller lejer af det værelse eller den bolig, du udlejer.
  • Fra 2021 skal du leje ud gennem et bureau, som indberetter din lejeindtægt, fx Airbnb, for at få det høje bundfradrag. I årene 2018-2020 er det ikke en betingelse. Udlejer du ikke gennem bureau fra 2021, får du et lavere bundfradrag på cirka 11.000 kr. (2018-niveau).
  • Hvis du ejer din bolig, kan du få et bundfradrag svarende til 1,33 % af din ejendomsværdi, dog minimum 24.000 kr. Indtægt ud over bundfradraget er kapitalindkomst.
  • Hvis du er andelshaver eller lejer, kan du få et bundfradrag på 2/3 af din samlede årlige boligafgift/husleje. Indtægt ud over bundfradraget er personlig indkomst.
  • Fra 2021 gælder reglerne kun, hvis du lejer boligen eller værelset ud til samme person i en sammenhængende periode på mindst 4 måneder.

Størrelsen på din husleje, ejendomsvurdering og lejeindtægt vil afgøre, om det bedst kan betale sig for dig at bruge de nye regler frem for de eksisterende. Under afsnittene Bundfradrag – de nye regler og Bundfradrag – de eksisterende regler kan du se eksempler på udregninger.

Regnskabsmæssigt fradrag

Det regnskabsmæssige fradrag afhænger af, om du ejer boligen, eller om du er andelshaver eller lejer. Vær opmærksom på, at hvis du vælger at benytte det regnskabsmæssige fradrag, kan du ikke senere skifte til metoden med bundfradrag.

Regnskabsmæssigt fradrag, hvis du er ejer

Med regnskabsmæssigt fradrag skal du betale skat af lejeindtægten fratrukket de faktiske udgifter.

Indtægten er kapitalindkomst. Du skal derfor skrive din indtægt fratrukket dine udgifter på din årsopgørelse, rubrik 37, og din forskudsopgørelse, felt 218.

Du skal lave en opgørelse over lejeindtægter og udgifter, som du kun skal vise os, hvis vi beder om det. Du skal kunne fremvise en kvittering på de ting, du trækker fra.

Udgifter:

  • Fx el, vand, varme.
  • Vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar (dog ikke hårde hvidevarer).
  • Du kan ikke trække udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen fra.

Nedslag i ejendomsværdiskat

Du skal ikke betale ejendomsværdiskat for den del af boligen, du udlejer. Du får nedslaget ved at skrive, hvor længe du udlejer, og hvor stor en andel af boligen du udlejer, på din årsopgørelse.

Fradrag for grundskyld (ejendomsskat til din kommune)

Du kan trække en forholdsmæssig andel af grundskylden fra som en udgift, hvis du udlejer mindst 10 procent af din bolig.

  • Hvis du for eksempel udlejer 15 pct. af din bolig, trækker du 15 pct. af din grundskyld fra i den periode, hvor du lejer ud.

Regnskabsmæssigt fradrag, hvis du er lejer eller andelshaver

Med regnskabsmæssigt fradrag skal du betale skat af lejeindtægten fratrukket de faktiske udgifter.

I 2018, 2019 og 2020 er det valgfrit, om du ønsker indtægten beskattet som personlig indkomst eller kapitalindkomst. Du skal derfor skrive din indtægt, fratrukket dine udgifter, på din årsopgørelse og forskudsopgørelse på en af disse måder:

  • Som personlig indkomst: I din årsopgørelse i rubrik 20 og din forskudsopgørelse i felt 250.
  • Som kapitalindkomst: I din årsopgørelse i rubrik 37 og din forskudsopgørelse i felt 218.

Du skal lave en opgørelse over lejeindtægter og udgifter, som du kun skal vise os, hvis vi beder om det. Du skal kunne fremvise en kvittering på de ting, du trækker fra.

Udgifter:

  • Fx el, vand, varme.
  • Vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar (dog ikke hårde hvidevarer).
  • Du kan ikke trække udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen fra.

Moms

Hvis du lejer værelser ud i mindre end 30 dage pr. udlejning, skal du betale moms af indkomsten, hvis den overstiger 50.000 kr. inden for en periode på 12 måneder. Det gælder både udlejning af værelser i ejer-, andels- og lejeboliger, men omfatter ikke udlejning af hele boligen.

Ved du allerede fra første udlejning, at du kommer over de 50.000 kr., skal du registrere dig for og betale moms fra start.

Når du er momsregistreret for kortidsudlejning af værelser, skal du skrive lejeindtægten eksklusive moms fratrukket bundfradrag eller udgifter på din årsopgørelse.

Hvilket fradrag skal jeg vælge?

Der er to væsentligste forskelle på de gamle og nye regler vedr. bundfradrag. I langt de fleste tilfælde vil det skattefrie bundfradrag være større efter de gamle regler end efter de nye. Den anden væsentlige forskel er, at indtægterne ud over bundfradraget, beskattes fuldt ud efter de gamle regler, og endda som personlig indkomst (dog uden AM-bidrag), i tilfælde af udlejning af en leje- eller andelsbolig. Ved de nye regler skal der kun betales skat af 60 % af den overskyndende del, og beskatningen sker i alle tilfælde som kapitalindkomst.

Det er størrelsen på huslejen, ejendomsvurdering og lejeindtægt som vil afgøre, om det bedst kan betale sig at bruge de nye regler frem for de eksisterende.

Gode råd

Fra 2021:

  • Nye regler vedr. bundfradrag: For at få det høje bundfradrag, skal du leje gennem et bureau, ellers bliver bundfradraget på ca. 11.000 kr.
  • Gamle regler vedr. bundfradrag: Reglerne gælder kun, hvis du lejer boligen eller værelset ud til samme person i en sammenhængende periode på mindst 4 måneder. De gamle regler kan efter 2021 ikke bruges til bed & breakfast.
  • Benytter du ingen eller en udlejningstjeneste, der ikke foretager indberetninger til skattestyrelsen, må du alene udleje 30 dage årligt.
  • Vi har udarbejdet et excel ark, hvor du kan indtaste dine oplysninger. Arket udregner selv på baggrund af det indtastede, hvilken fradragsmulighed, der bedst kan betale sig for lige præcis den situation du står i.

Nedenfor kan du downloade fradragsberegneren.

Skulle ovenstående give anledning til spørgsmål er du velkommen til at kontakte os på telefon 86 52 12 11  eller send en mail til info@skanrev.dk

Vi bruger cookies til at sikre, at vi giver dig den bedste oplevelse på vores hjemmeside. Læs mere